opci

comprendre l'opci

L’OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier) existe depuis 2008.
Ce placement permet d’investir dans l’immobilier. C’est un produit d’épargne à long terme associant actifs immobiliers et financiers. Cette solution innovante permet
de réaliser un placement immobilier indirect tout en conservant son épargne disponible en cas de besoin. L'OPCI est accessible via un compte titre ou un
contrat d’assurance vie.

Un organisme de placement collectif en immobilier (OPCI) est un investissement immobilier composé d’au moins 60% d’actifs immobiliers (tels que des immeubles, des bureaux, des commerces, des logements ou des parts de sociétés immobilières), le reste étant investi dans des actifs financiers (tels que des actions et des obligations) et des liquidités. Il offre une exposition à la fois au marché immobilier et aux marchés financiers. Il vous permet d’investir dans l’immobilier à partir d’un montant modéré et de bénéficier d’une excellente liquidité.

Le potentiel de performances de l’OPCI est constitué :
- De la distribution régulière de 85% minimum des loyers et revenus locatifs perçus et de 50% minimum des plus-values de cessions réalisées sur les actifs immobiliers.
- De la performance des actifs financiers (actions, obligations, ...) et actifs immobiliers sélectionnés.

Nous contacter Nous contacter

Les avantages
de l'OPCI

Par la diversité des investissements réalisés (immobiliers et financiers), l’OPCI permet de mutualiser les risques et de profiter des performances des différents marchés.
  • ! L’OPCI présente également des inconvénients dont le détail est précisé dans la rubrique Risques située plus bas. Nous vous invitons à en prendre connaissance dans le détail.
Un placement accessible

L’acquisition de parts d’OPCI nécessite une mise de fonds initiale réduite (quelques centaines d’euros généralement).

Les avantages de l’immobilier sans les contraintes

L’OPCI permet de profiter des avantages de l’immobilier : revenus réguliers, constitution d’un patrimoine... sans en supporter les contraintes de gestion.
En outre, il permet aux particuliers d’investir dans de l’immobilier d’entreprises, plus rémunérateur que l’immobilier d’habitation, et généralement réservé aux institutionnels.

Une épargne disponible

L’OPCI présente une bonne liquidité grâce aux actifs financiers et à la poche de liquidité d’un minimum de 5% de l’actif du fonds.

Une fiscalité avantageuse

Ce placement immobilier bénéficie d’une fiscalité avantageuse au regard de la fiscalité immobilière, que les parts soient détenues en compte titres ou en assurance vie.

!

L’OPCI présente également des inconvénients dont le détail est précisé dans la rubrique Risques située plus bas. Nous vous invitons à en prendre connaissance dans le détail.

Les différents acteurs
de l'OPCI

L’OPCI est une société dont le fonctionnement, décrit par le prospectus et les statuts, doit obtenir l’accord de l’AMF avant de pouvoir être proposé au grand public. Le dispositif prévu par la réglementation pour suivre le respect des règles imposées est stricte et s’appuie sur les acteurs suivants :
La société de gestion

La société de gestion est une société agréée par l’AMF sur la base d’un programme d’activité validé. La société de gestion et ses dirigeants sont responsables de la gestion des OPCI. Différentes équipes composent la société de gestion en fonction des métiers exercés et de la nature des actifs gérés. La Société de Gestion intervient sous la supervision de son autorité de tutelle, l’AMF, et rend compte de sa gestion aux actionnaires de l’OPCI.

Le dépositaire

Le dépositaire est un établissement financier ayant le statut de banque. Dans le cadre de l’OPCI, l’ensemble des actifs sont conservés par le dépositaire. En tant que teneur de compte conservateur, l’établissement dépositaire doit avoir été habilité par le comité des établissements de crédit et des entreprises d’investissement. Le dépositaire s’assure également de la régularité des décisions de la société ou de sa société de gestion par rapport aux dispositions législatives et réglementaires applicables ainsi que celles figurant dans son prospectus. Si une anomalie est constatée, le dépositaire en informe la Société de Gestion. En absence de correction apportée, le dépositaire alerte le régulateur et signale de dysfonctionnement.

L’Autorité des Marchés Financiers (AMF)

L’Autorité des Marchés Financiers (anciennement C.O.B.) régule les acteurs et produits de la place financière française. Elle réglemente, autorise, surveille, contrôle et, lorsque c’est nécessaire, enquête et sanctionne. Elle veille également à la bonne information des investisseurs et les accompagne, en cas de besoin, grâce à son dispositif de médiation. Créée par le législateur en 2003, l’Autorité des marchés financiers comprend un Collège avec, à sa tête, le président de l’AMF, ainsi qu’une Commission des sanctions habilitée à prononcer des sanctions disciplinaires et pécuniaires. Elle s’appuie sur l’expertise d’environ 450 collaborateurs.

Les deux évaluateurs immobiliers (OPCI Grand Public)

L’évaluateur est une société indépendante ayant la connaissance des marchés de l’immobilier afin de pouvoir analyser et évaluer la valeur des actifs immobiliers. Dans le cadre de l’OPCI grand public, il est nommé deux évaluateurs, indépendant entre eux. La valeur de chaque actif composant le patrimoine immobilier fait l’objet d’une expertise physique annuelle et de trois actualisations trimestrielles. Le patrimoine est partagé entre les deux évaluateurs : chacun évalue les immeubles lui revenant et procède à l’examen critique de la méthode d’évaluation de son confrère. Chaque année, les évaluateurs permutent leur patrimoine.
Leur mission est essentielle car les expertises serviront à déterminer la valeur des actifs immobiliers, base de la détermination de la valeur liquidative de l’OPCI.

Le Commissaire aux Comptes

Le Commissaire Aux Comptes, est un auditeur légal et externe à la Société de Gestion et à l’OPCI. Il intervient pour vérifier la sincérité et la conformité des données financières de l’OPCI avec les normes en vigueur. Il réalise pour cela un audit légal, dont la procédure est strictement définie par la loi. La mission du commissaire aux comptes est d’intérêt général puisqu’il est à même de certifier les comptes annuels de l’OPCI pour l’administration fiscale et pour l’État. Il établit un rapport qui est présenté aux actionnaires de l’OPCI à l’occasion du rapport annuel et de l’assemblée générale.

Le Valorisateur

Le comptable-valorisateur a pour mission de calculer la valeur liquidative de l’OPCI : à partir de bases de données des marchés financiers et des valeurs communiquées par les évaluateurs immobiliers, il calcule la valeur du portefeuille détenu par l’OPCI, ainsi que la valeur unitaire de la part. Cette valeur, également appelée valeur liquidative, sera la référence des rachats ou des nouvelles souscriptions. La valeur liquidative est calculée sous la responsabilité du dépositaire, qui garantit l’existence des valeurs du portefeuille, et doit être validée par le gérant de l’OPCI avant d’être diffusée au organismes bancaires et compagnies d’assurance.

Les frais

OPCI : frais d’acquisition des actions d’OPCI

Quel que soit le mode d’acquisition de titres d’un OPCI grand public, le souscripteur devra s’acquitter du paiement de certains frais au moment de son achat.

La commission de souscription non acquise à l’OPCI

Cette commission permet de rémunérer les réseaux de distribution lorsque les parts sont souscrites dans le cadre d’un compte titres.

La commission acquise à l’OPCI

Cette commission permet au nouvel investisseur de participer aux frais (frais de notaire, taxes, droits) d’acquisition des immeubles. Ce dispositif permet de créer une égalité entre les nouveaux investisseurs et les porteurs de parts, déjà actionnaires, qui ont déjà acquittés les frais d’acquisition des immeubles qui composent le patrimoine.
Ainsi, avec cette commission, les actionnaires participent de manière équilibrée aux frais nécessaires à la constitution du patrimoine immobilier.

OPCI : frais liés à la gestion du parc immobilier et à l’activité locative

Frais de fonctionnement et de gestion

Ces frais rémunèrent la société de gestion pour :
- La gestion des actifs immobiliers et financiers y compris l’établissement du rapport annuel et les reporting périodiques.
- L’élaboration de la stratégie de la partie immobilière (acquisition, travaux, arbitrage et frais de commercialisation...).
- Le suivi des montages liés aux acquisitions ou cessions d’actifs.
Et permettent également le règlement des frais liés à l’administration de l’OPCI, notamment les frais du Dépositaire, Commissaire aux Comptes... ainsi que les frais liés à la valorisation des actifs, dont ceux des experts externes en évaluation.

Frais d'exploitation immobilière

Ces frais permettent de couvrir les frais et charges qui ne peuvent pas être refacturés aux locataires ainsi que ceux liés à la gestion du patrimoine immobilier, en particulier ceux liés aux travaux, à la commercialisation locative, à l’entretien des biens et de leurs équipements, ainsi que les éventuels contentieux.

Commission de surperformance

Certains OPCI prévoient également de rémunérer la gestion de la Société de Gestion si la performance de l’OPCI sur un exercice est supérieure à un niveau défini dans le prospectus. Les critères sont variables d’un OPCI à l’autre.

Frais liés aux opérations immobilières

- En cas d’acquisitions ou ventes d’actifs immobiliers, ces frais couvrent la totalité des frais y compris frais d’actes, impôts et taxes, études techniques...
- En cas de construction d’actifs immobiliers, ces frais couvrent la totalité des rémunérations des corps de métier intervenant dans la construction (architecte, promoteur, entreprises...) ainsi que les impôts, taxes et redevances.
- En cas de financement des acquisitions et constructions, ils permettent également de couvrir les frais afférents au financement.

Commission de mouvement

Ces commissions rémunèrent la société de gestion pour les diligences faites dans le cadre de l’acquisition ou de la cession d’un actif immobilier
Dans le cas des actifs financiers, ces commissions permettent également de couvrir les frais facturés par le teneur de compte et les éventuels autres intermédiaires financiers.

Frais liés à la direction d’investissent sur travaux sur actifs existants

Ces frais sont perçus par la société de gestion dans le cas où elle réalise le suivi de travaux de restructuration ou d’extension sur le patrimoine permettant la revalorisation des actifs.

Fiscalité

Fiscalité de l’OPCI détenu en compte titres

L’OPCI, bien qu’étant un placement immobilier, bénéficie de la fiscalité favorable des placements financiers : les revenus distribués, comme les plus-values de cession, sont soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU) au taux de 12,8%, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2%, soit une taxation globale à 30%.
En outre, les actionnaires qui pourraient y trouver intérêt, ont la possibilité d’opter pour l’imposition au barème progressif de l’impôt sur le revenu.

En savoir plus En savoir plus

Fiscalité de l’OPCI détenu en assurance vie

Les actions ou parts d'OPCI souscrites sous forme d'unités de compte dans le cadre d'un contrat d'assurance vie bénéficient de l'enveloppe fiscale de l'assurance-vie.
La fiscalité en assurance vie est indépendante de la nature de l'unité de compte mais examine la plus-value dégagée lors du rachat partiel ou total du contrat . Plusieurs régimes existent en fonction de la date à laquelle est intervenue le versement (avant ou après le 27/09/2017).

En savoir plus En savoir plus

Les risques

Risque de perte en capital

La SPPICAV n’offre aucune garantie de protection en capital. L’actionnaire ne connait pas la valeur de revente dans le futur qui peut être inférieure au capital investi.

Risques liés à la gestion discrétionnaire

Le style de gestion pratiqué par la SPPICAV repose sur l’anticipation de l’évolution des différents marchés et/ou sur la sélection des Actifs Immobiliers. Il existe un risque que la SPPICAV ne soit pas investie à tout moment sur les marchés ou les immeubles les plus performants.

Risque lié à l'endettement

Certains OPCI peuvent avoir recours à l'endettement pour le financement de certains de ses investissements. La variation des revenus peut conduire l’OPCI à ne plus avoir des difficultés à rembourser le crédit.

Risque lié au marché immobilier

Les investissements réalisés par la SPPICAV seront soumis aux risques inhérents à la détention et à la gestion d’Actifs Immobiliers. Dans ce cadre, la performance et l’évolution du capital investi sont exposés au risque lié à l’évolution de cette classe d’actifs.

Risque de liquidité

Au-delà de la partie de liquidité organisée, le besoin de trésorerie peut conduire à mettre en vente certains actifs du portefeuille dans des conditions non optimales ce qui peut avoir un impact négatif sur la valeur liquidative de l’OPCI.

Risque actions

Le risque actions est lié au risque de dépréciation des actions auxquelles le portefeuille est exposé. Si les actions ou les parts de sociétés auxquelles le fonds est exposé baissent, la valeur liquidative de la SPPICAV peut baisser.

Risque lié à l’utilisation d’instruments financiers dérivés

Les stratégies mises en œuvre via les instruments financiers dérivés proviennent des anticipations de l’équipe de gestion. Si l’évolution des marchés ne se révèle pas conforme aux stratégies mises en œuvre, cela pourrait entraîner une baisse de la Valeur Liquidative de la SPPICAV. Toutefois, ces stratégies sont utilisées afin de prendre des positions dans un cadre de risque maîtrisé.

Risque de taux

Le risque de taux est le risque de dépréciation (perte de valeur) des instruments de taux (long et/ou court terme et fixe et/ou variable) découlant des variations des taux d’intérêt. La hausse des taux d’intérêt peut entrainer une baisse de la Valeur Liquidative.

Risque de crédit

Ce risque est lié à la baisse d’une valeur d’un titre, en raison de la dégradation de la qualité de son émetteur (par exemple, de dégradation de notation due notamment à sa situation financière et économique) ou de défaillance de celui-ci (impossibilité de répondre à ses engagements financiers). La baisse de la valeur d’un titre peut entraîner une baisse de la Valeur Liquidative.

Risque de contrepartie

Le risque de contrepartie est le risque de défaillance d’une contrepartie de marché (pour les actifs financiers à termes négociés de gré à gré) ou des locataires (pour les Actifs Immobiliers) conduisant à un défaut de paiement. Le défaut de paiement d’une contrepartie peut entraîner une baisse de la Valeur Liquidative.

Risque de change

Le risque de change est le risque de baisse des devises d’investissement par rapport à la devise de référence de la SPPICAV, soit l’Euro. La fluctuation de monnaies par rapport à l’Euro peut avoir une influence positive ou négative sur la valeur de ces actifs.

FAQ

Puis-je vendre mes parts avant la fin du délai de détention recommandé ?

La cession des parts est possible à tout moment.
La durée de détention recommandée indique uniquement le délai permettant d’optimiser l’investissement réalisé.

Quelle différence entre une SCPI et un OPCI ?

La principale différence entre ces deux solutions est la composition de l’actif. Les SCPI sont investies jusqu’à 100% en actifs immobiliers et les OPCI généralement entre 51% et 65%. Cela permet à l’OPCI grand public d’offrir aux investisseurs une plus grande liquidité que la SCPI.

Quelle est la fiscalité applicable aux parts d’OPCI sur les revenus ? sur la cession des parts ?

Pour tout savoir sur la fiscalité applicable l’OPCI, veuillez vous reportez à la rubrique fiscale ci avant dans cette page.

Comment souscrire des parts d’un OPCI ?

Les parts de l’OPCI peuvent être souscrit soit dans le cadre d’un contrat d’assurance-vie soit dans le cadre d’un compte titre.

L’OPCI distribue-t-il des revenus ?

Un OPCI grand public a obligation de distribuer 85% de ses résultats et 50% des plus-values de cessions réalisées.

Comment suis-je informé de l’évolution de mon placement ?

La société qui assure la gestion de l’OPCI établie régulièrement un reporting mis à la disposition des actionnaires de l’OPCI.
Ce reporting est généralement consultable sur le site de la société de gestion.