AMF (ancienne COB)

AMF est l’acronyme pour l’Autorité des Marchés Financiers et désigne l'autorité française chargée de réguler les marchés financiers. L’AMF veille à la protection des épargnants dans le cadre des entreprises faisant appel public à l'épargne (comme les Sociétés de Gestion) ou dans le cadre d'introduction d'instruments financiers (comme les SCPI) sur les marchés financiers.

Arbitrage (ou cession d'actif)

L'arbitrage consiste à vendre un bien immobilier. Cette décision appartient à la Société de Gestion, qui peut décider, pour des raisons d'opportunités ou de rentabilité; de céder un bien. Les arbitrages réalisées par les SCPI sont limitées par le règlement général de l'AMF à 15% par an de la valeur vénale du patrimoine immobilier, cumulable sur 3 ans.

Associé (ou porteur de parts)

Personne physique ou morale titulaire de parts de SCPI.

Bordereau fiscal

Document présentant les montants à reporter sur la déclaration fiscale et précisant les différentes rubriques de la déclaration où reporter ces montants.

Capital variable

Les SCPI dites à capital variable permettent de souscrire des parts directement auprès de la société de gestion de la SCPI, au prix d'émission. La société de gestion émet par ailleurs de nouvelles parts si un acquéreur se présente. Le remboursement des parts est réalisé sur demande du cédant, à la valeur de retrait déterminée à partir du prix de souscription publié à la date de la demande.

Capitalisation

Cela correspond à la taille ou valeur de marché d'une SCPI. Elle se calcule en multipliant le nombre de parts en circulation par le dernier prix de souscription de l'année ou, à défaut, par le prix moyen sur le marché secondaire.

Commission de gestion (La)

Elle rémunère la société de gestion pour les missions réalisées pour le compte de la SCPI. Ces tâches sont très variées : administration du fonds, information régulière des associés, préparation, convocation et conduite de toutes les réunions et assemblées, distribution des dividendes, encaissement des loyers, entretien du patrimoine immobilier, location des immeubles… La commission de gestion est calculée sur des produits locatifs encaissés par la SCPI. Ce mode de calcul permet la convergence des intérêts des porteurs de parts et ceux de la société de gestion.La commission est payée par la SCPI, qui la prélève sur les revenus des associés avant leur versement. Les rendements affichés sont donc nets de cette commission de gestion.

Commission de pilotage de la réalisation des travaux (La)

La société de gestion peut être rémunérée lorsqu’elle réalise des travaux dans les immeubles d’une SCPI dont elle assure la gestion. Cette commission est proportionnelle au montant des travaux.

Commission d’acquisition et de cession de biens immobiliers (La)

Elles rémunèrent le travail de la société de gestion lorsqu’elle vend ou achète un immeuble, ou des titres de sociétés immobilières pour le compte de la SCPI. Dans cette hypothèse, une commission de cession ou d’acquisition est donc perçue en fonction du montant de la vente réalisée.

Conseil de Surveillance

Le Conseil de Surveillance est un organe qui représente les Associés auprès de la Société de Gestion. Il procède aux vérifications et contrôles qu'ils jugent opportuns, donne son avis sur la stratégie de la Société de Gestion et les investissements réalisés. Ils informent les associés de leurs conclusions dans un rapport qui est joint au rapport annuel de la Société de Gestion, adressé aux associés de la société. Le Conseil est constitué d'un minimum de 7 membres tous élus par décision des associés réunis en assemblée générale.

Décorrélé/Corrélé

Deux éléments sont corrélés lorsqu’ils sont en relation entre eux. On parle de marchés corrélés s’ils évoluent de concert et de la même manière. A l’inverse, des marchés sont décorrélés si leur évolution se fait de manière indépendante et sans relation entres eux.

Délai de mise en jouissance

Délai entre la date de souscription ou d’achat de parts et la date à laquelle les parts commencent à générer des revenus. Ce délai, fixé par la Société de Gestion, traduit le temps qu’elle estime nécessaire à l’investissement des fonds apportés lors de la souscription de parts en immobilier générateur de recettes locatives.

Démembrement de propriété

Le démembrement consiste à séparer le droit de propriété des parts en 2 parties distinctes : l’usufruit et la nue-propriété. Le titulaire de l’usufruit dispose des revenus de la SCPI pendant toute la durée fixée, soit jusqu’à son décès (usufruit viager), soit jusqu’au terme convenu (usufruit temporaire). L’usufruitier se prononce sur les résolutions présentées lors des Assemblées Générales Ordinaires et traitant de la gestion ordinaire de la SCPI. Le nu-propriétaire ne perçoit pas les revenus distribués par la SCPI durant toute la période que dure le démembrement de propriété de parts. A l’échéance, le nu-propriétaire(re) devient plein propriétaire et bénéficie des revenus.

Frais d'acquisitions immobilières

Les frais d’acquisition, improprement appelés « frais de notaires », sont variables et sont essentiellement composés d’impôts collectés par les notaires pour le compte de l’Etat. Ces frais sont variables et peuvent dans certain cas s’élever jusqu’à plus de 8%.

Immobilier de rendement

On parle d’immobilier de rendement lorsque l’investissement immobilier a pour objectif d’être mis en location pour bénéficier d’un revenu locatif.

Liquidité (produit financier liquide)

La liquidité d'un marché financier représente la capacité à acheter ou à vendre rapidement les actifs qui y sont cotés sans que cela ait d'effet majeur sur les prix. Plus un marché est liquide, plus il est aisé et rapide d'y réaliser des transactions. On parle de produit liquide lorsque le produit bénéficie de la liquidité de son marché et peut donc être céder aisément et sans délai.

Nantissement de parts

Un associé peut financer l’acquisition de parts de SCPI en ayant recours au crédit. Dans ce cas, l’établissement bancaire prêteur peut demander une garantie. Cette garantie est généralement constituée par le nantissement des parts au bénéfice de l’établissement bancaire. Au terme de la durée de l’emprunt, l’associé doit solliciter sa banque pour obtenir une “main-levée du nantissement”. Ce document est à communiquer à la société de gestion afin de procéder aux modifications administratives correspondantes.

OAT

Les Obligations Assimilables du Trésor (OAT) sont des emprunts que la République française émet depuis plus de 25 ans, pour financer les besoins de l’État à long terme. En janvier 2019, le taux de l’OAT sur 10 ans oscillait autour de 0,6 %.

Prime d’émission

La prime d’émission est la différence entre le prix de souscription actuel d’une part et la valeur nominale de la part. L’évolution de cette prime permet de maintenir l’équité des associés entre les nouveaux souscripteurs et les porteurs de parts déjà investis dans la SCPI.

Provision pour grosses réparations (PRG)

Cela est la somme provisionnée pour réaliser les travaux nécessaires à l'entretien du parc immobilier de la SCPI afin d'en maintenir la qualité et de conserver son attractivité.

Rendement

Le rendement comprend uniquement les revenus du capital investi alors que la rentabilité comprend à la fois les revenus du capital investi et la variation de valeur de ce capital investi.

Rendement locatif

Le rendement locatif d’un bien immobilier est le ratio qui mesure le revenu brut que rapporte la location du bien immobilier par rapport aux prix d'acquisition du bien concerné. Le rendement locatif s'exprime généralement en pourcentage et se calcule sur une base annuelle.

Report à nouveau (RAN)

Il s'agit du montant de réserve d'une SCPI constitué à partir des loyers encaissés au cours de l'année et non distribué aux associés. Il permet de lisser dans le temps le dividende annuel versé aux porteurs de parts.

SCPI - Société Civile de Placement Immobilier

La SCPI est une société civile autorisée à être ouverte au public (offre au public ou anciennement appel public à l’épargne) ce qui lui impose des obligations visant à protéger ou informer le public. L’Autorité des Marchés Financiers, en qualité de régulateur des marchés financiers, doit préalablement à l’ouverture au public donner son accord en apposant son VISA sur la note d’informations. Les règles de fonctionnement de la SCPI sont décrites dans la Note d’Information et les Statuts qui sont des documents réglementaires et contractuels. Les 1eres SCPI ont été créées dans les années 1965. L’idée était de proposer un produit qui compléterait les dispositions prévues en matière de retraite (régime de retraite par répartition) en proposant la constitution d’un patrimoine immobilier qui, mis en location, génèrerait des revenus complémentaires. Bien entendu, plus le patrimoine serait conséquent, plus le risque locatif serait mutualisé. En faisant appel public à l’épargne, on pouvait faire à plusieurs ce qui était quasi impossible de faire tout seul…. La scpi était née.

SCPI à capital fixe

Les SCPI à capital fixe ont, comme leur nom l'indique, un capital qui ne varie pas. Elles peuvent l'augmenter en permettant la souscription de parts sur le marché primaire. Quand elles sont fermées, il faut, pour acheter des parts, inscrire une demande sur le carnet d'ordres du marché secondaire de la SCPI. Ce marché secondaire consiste en une confrontation périodique (en général, entre une semaine et un mois) des ordres d'achat et de cession dont l'objet est de déterminer le « prix d'exécution » (prix perçu par le cédant) qui optimise le nombre de parts échangées au cours de cette confrontation. 

Attention ! l'échange intervenant sur le marché secondaire des SCPI à capital fixe est assujetti aux droits d'enregistrement.

Société de gestion agréée par l’AMF

L’Autorité des marchés financiers agrée les sociétés de gestion de portefeuille puis en assure le suivi et le contrôle. Sans agrément, la Société de Gestion de portefeuille ne peut pas exercer son activité de gestion.

Société non cotée

Les SCPI sont des sociétés qui ne sont pas cotées sur un marché réglementé. Le prix de la part est déterminé par la Société de Gestion selon des règles précises fixées par la réglementation et liées à la valeur des actifs détenus en portefeuille. Le prix de la part de SCPI ne subit ni spéculation ni aléas liés à la cotation sur un marché, à la différence de certaines foncières cotées dont le cours est déterminé en Bourse.

Taux d'occupation financier (T.O.F)

Ce taux se détermine depuis le 1er janvier 2022 par la division du montant total des loyers et indemnités d’occupation facturés, des indemnités compensatrices de loyers, ainsi que les valeurs locatives de marché des autres locaux non disponibles à la location par le montant total des loyers facturables dans l’hypothèse où l’intégralité du patrimoine de la SCPI serait louée.

Taux d'occupation physique

Ce taux présente le rapport entre la surface du patrimoine loué et la surface totale du patrimoine de la SCPI. Le taux d’occupation physique est une photographie du patrimoine à un instant T.

Taux de distribution

Il s’agit du dividende brut, avant prélèvement libératoire et autre fiscalité payée par le fonds pour le compte de l’associé (fiscalité acquittée par le fonds lors de la détention de bien à l'étranger, par exemple), versé au titre d’un exercice (intégrant l’ensemble des distributions exceptionnelles y compris distributions de plus-values), rapporté au prix de souscription de la part au 1er jour de l’exercice considéré.

Désormais, le taux de distribution ne peut pas être calculé sur une année incomplète, pour les SCPI en lancement. Pour les SCPI à capital fixe, le taux de distribution est calculé en divisant le dividende par le prix de part acquéreur moyen de l'année N-1.

Taux de distribution (TD)

Il est obtenu en prenant le montant des dividendes bruts versés au cours d'une année (avant application de la fiscalité française ou étrangère) divisé par la valeur de la part au 1er janvier de cette même année. Depuis le 1er janvier 2022, il remplace le TDVM (taux de distribution sur valeur de marché) jusque-là utilisé pour exprimer les résultats annuels des SCPI calculé en divisant le dividende versé au titre de l'année par le prix de part acquéreur moyen de cette même année.

Taux de rendement interne (TRI)

Indicateur chiffré qui permet de mesurer la rentabilité d'une SCPI en tenant compte de l'évolution de la valeur de la part et des revenus distribués durant une période donnée.

Taux de rotation des parts

Nombre de parts de SCPI échangés au cours de l'année sur le marché secondaire par rapport au nombre total de parts en circulation.

Valeur d'expertise

La valeur d’expertise d’un immeuble est déterminée par un évaluateur immobilier indépendant. Elle est documentée dans un rapport d’expertise. Pour déterminer la valeur d’expertise, l’évaluateur se base sur un dossier complet fourni par la société de gestion, qui lui indique toutes les caractéristiques techniques de l’immeuble, son état locatif, les travaux éventuellement réalisés et les évènements significatifs intervenus sur la période. Il complète son analyse d’une visite de l’immeuble.

Valeur de réalisation

La valeur de réalisation est la valeur la plus proche de ce qu’on appelle «la valeur liquidative» dans le monde des OPC (Organisme de Placement Collectif) ou Actif net réévalué (ANR). La valeur de réalisation consiste à additionner la valeur d’expertise globale du patrimoine immobilier avec la valeur des autres actifs détenus par la SCPI : liquidité, loyers non encore encaissés… diminués de ses engagements (dettes d’emprunt, de fournisseurs...) ou autrement dit, il s'agit de la valeur vénale (hors droits et frais) des immeubles de la SCPI augmentée de la valeur nette de ses autres actifs. Cette valeur correspond donc aux capitaux propres majorés de la plus ou moins-value latente sur les autres actifs détenus.

Valeur de reconstitution

La valeur de reconstitution part de la valeur de réalisation à laquelle sont rajoutés tous les frais liés à la collecte de capitaux (commission de souscrip-tion), ceux liés aux investissements immobiliers (broker, droits d’enregistre-ment, frais de notaire…), aux frais éventuellement liés aux emprunts… Cela permet de connaître le montant théorique dont devrait disposer la SCPI pour se reconstituer à l’identique avec les mêmes immeubles, les mêmes locataires, les mêmes conditions locatives, la même structure de frais…

Volatilité

La volatilité (en finance) est une mesure de l'ampleur des variations du cours d'un actif financier. Elle sert de paramètre de quantification du risque de rendement et de prix d'un actif financier. Lorsque la volatilité est élevée, la possibilité de gain est plus importante, mais le risque de perte l'est aussi. A l’inverse, une volatilité faible traduit de faible amplitude de variation de valeur et donc un risque de perte faible.