comprendre la scpi

Comme tout investissement, l’immobilier (locaux commerciaux, résidences en hébergement géré (pour l’accueil des étudiants, des touristes ou des personnes âgées), locaux d’activités, entrepôts, hôtels, bureaux voire logements) présente des risques : absence de rentabilité potentielle ou perte de valeur, qui peuvent toutefois être atténués par la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI.
La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers.

Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution, à la hausse comme à la baisse, du marché de l’immobilier et du marché des parts de SCPI.
La souscription de parts de SCPI comporte un risque de perte en capital, le montant du capital investi n’étant pas garanti.

La rentabilité d’un placement en parts de SCPI est d’une manière générale fonction :
- des dividendes potentiels versés. Ceux-ci dépendent des conditions de location des immeubles, et peuvent évoluer de manière aléatoire en fonction de la conjoncture économique et immobilière (taux d’occupation, niveau de loyers) sur la durée totale du placement,
- du montant de capital perçu, soit lors de la revente des parts ou le cas échéant de la liquidation de la SCPI. Ce montant n’est pas garanti et dépendra de l’évolution du marché de l’immobilier sur la durée totale du placement.

L’acquisition par la SCPI d’immeubles financée par recours à un financement bancaire expose la SCPI à un risque de variation de taux donc de majoration du coût du financement.

Dans le cas d’investissements réalisés en France ou à l’étranger, le rendement de la SCPI pourra être impacté par la fiscalité appliquée dans les pays dans lesquels elle détiendra des actifs et/ou l’existence ou pas de conventions fiscales que la France aurait pu conclure avec eux. Toutefois, en présence de conventions fiscales, des mécanismes (principalement crédit d’impôt) sont mis en œuvre. Ils visent notamment à éviter une double imposition des revenus fonciers et des plus-values de source européenne entre les mains des associés résidents fiscaux français, tout en maintenant la progressivité de l’impôt sur les autres revenus des associés imposés en France.

Le risque lié à la gestion discrétionnaire résulte de la possible sélection par les gérants d’investissements moins performants.

Dans le cas d’investissements hors de la zone euro, une diminution du rendement peut être lié à d’éventuels coûts de taux de change ou de variation de ces taux.

Rien de plus simple, vous pouvez souscrire des parts de SCPI soit en direct en complétant un bulletin de souscription sur la base des recommandations de votre conseiller financier, soit dans le cadre d’un contrat d’assurance vie en versant une partie de votre épargne sur une unité de compte SCPI, à l’aide des documents fournis par la compagnie d’assurance.

Si vous êtes associé d’une SCPI et que vous souhaitez vendre tout ou partie de vos parts, il vous suffit de compléter l’ordre de retrait mis à votre disposition par la société de gestion et de l’adresser de la copie de votre pièce d’identité en lettre recommandée avec AR.
Si vous détenez vos parts dans le cadre d’un contrat d’assurance vie, il vous est possible de procéder soit à un rachat partiel soit à un arbitrage à l’aide des documents mis à votre disposition par la compagnie d’assurance.

Le délai de détention recommandé est la durée nécessaire à l’optimisation de votre investissement. Bien évidemment, vous pouvez vendre vos parts avant la fin de ce délai mais cela ne sera possible qu’en présence d’une contrepartie.

La souscription de parts de SCPI dans un contrat d’assurance vie permet d’associer les avantages de la SCPI et ceux, fiscaux et juridiques, du contrat d’assurance vie. Notez que les conditions d’accès et de sortie de l’unité de compte SCPI sont spécifiques à chaque contrat d’assurance vie, ainsi que la quote-part des revenus versés par la SCPI affectée au contrat.

De manière générale, un délai de quelques mois est nécessaire entre la souscription et la perception des premiers revenus. Ce délai comprend le délai de mise en jouissance qui permet la transformation de votre épargne en immobilier générateur de revenus et l’intervalle avant la date de chaque distribution. Ces délais sont propres à chaque SCPI.

Il est possible de donner tout ou partie de vos parts de SCPI à vos enfants en respectant le formalisme de la donation chez votre Notaire ou en procédant à un don manuel régulièrement enregistré auprès de l’administration fiscale. La donation manuelle peut être refusée par certaines sociétés de gestion.
Dans le cadre de la transmission, les parts de SCPI rentrent dans l’actif successoral. Contrairement à un bien immobilier en direct, les parts de SCPI peuvent être réparties entre plusieurs bénéficiaires sans qu’il y ait création d'une indivision.

Sachez préalablement que les SCPI sont « fiscalement transparente » : elles ne paient pas d’impôts sur les revenus qu’elles encaissent mais chaque associé est personnellement redevable de l’impôt sur la part des bénéfices qui lui revient.
Les sommes que vous avez à déclarer ne correspondent pas aux revenus qui vous ont été distribués car les règles de calcul du résultat fiscal sont différentes de celles du résultat comptable et certaines charges supportées par les SCPI ne sont pas fiscalement déductibles des revenus encaissés.

Si vous pouvez profiter d’un taux d’emprunt inférieur au rendement des parts de SCPI que vous comptez acquérir, il y a un intérêt à acheter ces parts à crédit afin de bénéficier de ce que l’on appelle l’effet de levier. En outre, les intérêts de l’emprunt seront déductibles des revenus fonciers imposables.

Pour découvrir le détail des frais de la SCPI, reportez-vous à la rubrique ci avant.

Oui. Le DVM est égal au revenu distribué par une part de SCPI au titre d’un exercice divisé par le prix d’achat de cette même part de SCPI. Ce montant intègre bien l’ensemble des frais de souscription.

Vous serez informé via le bulletin trimestriel qui est le carnet de bord de votre SCPI et dans lequel vous pourrez retrouver toutes les informations liées à l’activité de celle-ci durant le trimestre : acquisition, cession, gestion locative…
Le rapport annuel, lui, récapitule les évènements intervenus au cours de l’exercice écoulé.

Vous pouvez tout à fait aller voir les actifs de votre SCPI si la Société de Gestion vous communique leurs adresses. Toutefois, vous ne pourrez pas forcément les visiter.

Les parts détenues par l’associé décédé sont intégrées à l’actif successoral. La société de gestion assure le traitement avec le Notaire en charge de la succession.

Le rapport annuel récapitule l’ensemble des actifs de votre SCPI. Ce rapport est généralement mis à disposition sur le site extranet de la société de gestion de la SCPI.

Pour tout savoir sur la fiscalité applicable à la SCPI, vous pouvez vous reporter à la rubrique de cette page dédiée à la fiscalité.

Les parts de SCPI peuvent être souscrite par les personnes morales autant que par des personnes physiques.